最近逛商场，你会不会发现好几家熟悉的快时尚店消失了，换上了茶饮、咖啡、烘焙、甚至小火锅和面馆？这并非个例，而是过去两年里越来越明显的一条趋势：快时尚在退，餐饮在进，商场的“脸面”正在改头换面。问题其实很直接：为什么商场越来越多餐饮、越来越少服饰美妆？这背后是什么逻辑，又该怎么应对？
先把几组数据摊开来看，更清楚。2025年二季度，商场普遍缩减零售品类，加码餐饮，新开餐饮店占比提升到约30%，开关店比达到1.51（来源：赢商网）。与此同时，空铺问题还在恶化——全国重点城市购物中心空置率已升至14.2%，三线城市部分项目甚至突破22%，而业内警戒线只有6%。上半年新入市的集中式商业项目超过120个，新增体量约900万平方米，已开业的3万平方米以上项目超6700个，造成“存量空铺未消化、增量又不断涌入”的供给过剩局面。社交平台上不少人打趣：逛商场变成了去吃饭的排队现场。
消费端、运营端和地产端三股力量在推动这波变化。
消费与体验的转移
消费者越来越重视即时的体验和社交场景，餐饮天生是体验型业态，线上难以完全替代。一个奶茶店、一家网红咖啡馆，能把人吸进商场，然后顺带带动停留时间和消费。这种“场景引流”在当下比几年前更值钱。
餐饮自身的扩张速度快、门槛相对灵活
数据显示，截至2025年5月，茶饮与咖啡店近90万家，烘焙门店约33.8万家。业内统计显示，今年上半年27家连锁咖啡品牌门店存量约6.6万家，较2024年底增长21.64%，瑞幸门店约2.6万家。高基数下的高换手率、轻资产扩张使得餐饮成为商场快速填补空铺的首选。
商业地产回报与品牌诉求的双向选择
商场要追求稳定租金和客流，像茶饮、烘焙这类“保底流量”的业态更受欢迎。戴德梁行数据显示，2025年二季度上海核心商圈平均租金约1877元/月/平米，能稳定承租又能带客的餐饮品牌，自然成为物业方的优先对象；品牌则借商场的客流与标准化管理加速复制和曝光。
短期影响挺直观：餐饮可快速拉回人流、缓解空铺压力。很多大型商场通过引入大量餐饮，客流曲线立刻好看了些。社交平台上也不少用户感叹：“过去逛街买衣服，现在是排队买奶茶再顺便看看衣服。”
但长期影响值得警惕。购物中心的功能正从单纯的“购物”向“生活方式中心”演进，零售与服务的边界被重构。服饰美妆等传统主力撤退，会带来商业资产价值的分化：位置好、形态合适的项目能借餐饮焕活；条件差的项目则更难招商，空置、降租恶性循环风险上升。
面对这种变局，给商场和品牌的建议不必太复杂，关键是要有方向感和操作性。
差异化定位与组合运营
城市中心的高端商场仍应保持奢侈品、体验式餐饮与精品服务并存，维持品牌光环和高客单。社区型或邻里型商场则可以把茶饮、烘焙作为主轴，聚焦日常刚需，形成“吃+生活服务”的稳定回路。有人总结得很接地气：你家商场是来“打卡”的，还是来“买菜”的？先想清楚。
强化场景化与体验化投入
利用餐饮的聚客能力，叠加潮玩、健身、儿童教育等刚需品类，延长顾客停留时间并提升客单价。不要把餐饮当成孤立的租户，而要把它当作流量发动机，围绕它设计适合社群与内容的场景。
数据驱动与灵活租赁
采用短租、快换、孵化店等机制，降低长期空置的风险。和成长型餐饮品牌形成“联盟式”合作——商场提供落地与流量，品牌提供话题与复购，双方共同承担试错成本，快速找到可复制的模式。
一句话点评：餐饮能救场，但不是万能的救命稻草。它带来频次高、黏性强的人流，但过度依赖会让商场走向同质化，收益也会更受单一业态周期性影响。未来三到五年，谁能在场景化、服务化和数字化上持续探索，谁就能在下一轮商业地产洗牌中占据主动。
做为一个常年泡商场的观察者，我也有点感慨：有人觉得“逛街=吃饭+拍照”，有人怀念能慢慢翻衣服的老时光。你怎么看——是喜欢这种“把商场当美食街”的新秩序，还是更怀念过去那种以购物为核心的商业形态？欢迎留言讨论。
